최근 전세 사기로 만기에 전세보증금을 회수하지 못하는 경우가 매우 많습니다. 얼마 전까지만 해도 처음부터 임대인이 사기를 칠 의도로 전세주택 명의만 넘겨받는 경우가 많았지만 최근에는 전세가압류 및 새로운 임차인을 구하지 못해 보증금 반환이 지연되고 국세 체납이나 압류로 세입자를 구하지 못하는 상황에 처한 임대인도 많습니다. 임대인의 다른 재산이 있다면 크게 문제가 되지 않지만, 재산이 없는 집주인이라면 전세로 살면서 보증금을 회수하지 못하면 대항력이 있는 임차인이라고 가정할 수 있는 마지막 방법은 살고 있는 전세주택을 경매로 매각시켜 배당을 받거나 또는 임차인이 자가 낙찰을 받아 매수하는 방법이 유일합니다.
물론 보증금 대신 매수한 전세주택의 시세가 높으면 이익이 되지만 깡통전세이기 때문에 매각을 하더라도 손해가 생기면 그만큼 손실이 될 것입니다. 이번 포스팅에서는 전세사기로 경매를 진행할 경우 절차 및 소송 과정에서 주의해야 할 점에 대해 알아보겠습니다. 기본적인 권리분석에서
- 전입신고 확정일, 그리고 점유 여부와 선순위 권리를 확인하는 임차인이 권리를 주장하며 법으로 보호받을 수 있는 유일한 방법은 전세계약 후 전입신고와 확정일입니다. 전입신고의 경우 그 다음날부터 효력이 발생하므로 전입신고 당일까지 다른 가압류나 근저당이 들어있지 않은지 확인하는 것이 중요합니다.만약 전입신고나 확정일자를 받지 못했다면 바로 인터넷 등기도 또는 관할 동사무소에 가서 바로 해야 할 것입니다.
- 2. 우선 순위의 권리가 없으면 대항력 있는 임차인으로서 어떤 보호를 받을 수 있는지를 알아보는 우선 순위 임차인으로 대항력이 있고 없지 경매에서 매우 중요합니다.이를 판단하기 위한 기준은 전입 신고를 내기 전에 전세 등기부 등본을 열람하면 임차인보다 빨리 압수 가압류의 근저당이 있는지입니다.조금이라도 먼저 가는 권리가 있으면 나중에 경매가 이뤄질 것으로 대항력이 없어지게 됩니다.즉, 임차인보다 말소 기준의 권리가 앞서기 때문에 대항력 없는 임차인이 됩니다.대항력 있는 임차인의 경우는 경매가 진행돼도 싸게 매각되더라도 임차인의 보증금을 매수인이 맡게 됩니다.즉, 보증금 전액을 회수할 때까지 이사를 하지 않고 버틸 수 있는 경매에서 낙찰한 매수인으로부터 못 받은 보증금을 청구할 수도 있습니다.
- 그러나 선순위 근저당에 의해 대항력이 없으면 경매에 의해 쫓겨나게 됩니다. 최근 사회적으로 문제가 된 인천 전세 사기 피해자들이 대항력이 없기 때문이라는 겁니다. 전세 만기가 도래하기 전에 계약 해지 갱신 거절 통지에서
- 임대차 계약의 경우 계약 해지를 통보하지 않으면 자동으로 계약이 연장되는 특징이 있습니다. 따라서 소송을 제기하려면 계약을 종료시키는 것이 중요합니다. 임차인이 계약을 종료시킬 수 있는 요건은 다음과 같습니다. 링크된 포스팅을 참고하면 도움이 됩니다.
- 전세계약 중도해지와 보증금 반환을 청구할 경우 (하자 등) 전세계약을 하였으나 전세계약을 중도해지해야 하는 경우가 있습니다. 가장 좋은 방법은 임대인과 협의를… blog.naver.com
- 전세 사기의 피해자로서 지원해 줄 수 있는지 확인해 보자전세사기 피해자로 인정받기 위해서는 전세가격과 매매가격의 차이가 없어 손해가 불가피한 경우여야 합니다. 즉 깡통전세로 경매를 진행해도 매수인이 없어 임차인이 낙찰을 받아도 손해를 보게 되는 경우입니다. 그리고 집주인이 2채 이상의 주택을 소유하고 있어 다수의 피해자가 발생할 가능성이 있어야 합니다. 전세의 만기가 도래해야 합니다. 또는 만기 전이라도 전세사기일 경우 소송이 가능합니다. 소송을 통해 승소 판결문이 있으면 만기 전 소송도 가능합니다. 승소 판결문과 임차권 등기를 하고 결정문을 가지고 피해자 신청을 해야 합니다.무턱대고 전세사기로 피해자 신청을 하면 반려될 수 있기 때문에 미리 철저한 준비가 필요합니다. 전세사기 피해자로 인정되면 전세자금대출을 장기 저금리 대출로 전환할 수 있습니다. 요즘 금리가 높아서 꽤 이득이 될 거예요. 전세금 반환 소송이 끝나면 경매를 신청하기 전에 할 수 있는 강제 집행 절차전세금 반환 소송이 끝나면 할 수 있는 강제집행 절차로는 살고 있는 전세주택을 경매로 매각시키는 방법이 가장 마지막 단계입니다. 경매를 진행하기 전에 기본적으로 임대인의 다른 재산이 있는지 파악하고 이를 통해 조금이라도 보증금을 회수할 수 있다면 그 다음 절차인 경매를 통해 잔여 보증금을 회수할 경우 그만큼 부담이 덜할 것입니다.경매를 진행하기 전에 가능한 강제 집행 절차는 다음과 같습니다.임대인의 신용 조사, 그리고 부동산 소유 현황에 대한 조사(주거래 은행을 파악하고 다른 부동산이 있는지 조사하는 것)2. 다른 재산이 있으면 강제 경매를 한다(전세를 살고 있다면 보증금 압류 또는 급여와 증권 계좌 압류 등)3. 임대인의 통장 압류와 다른 부동산이 경매 진행 중이면 배당 신청했다4. 경매를 진행하면서 추가적인 채권 추심은 지속 가능합니다.재산 명시 신청과 재산 조사를 통해서 경매 진행 중에도 계속 채권 회수에 노력해야 할까요.경매에서 부동산을 인수했지만, 그 다음에 남아 있는 전세 자금 대출은?1. 소송을 진행하는 도중 전세자금 만기가 도래할 경우 2년간 연기를 요청하는 전세금 반환 소송과 경매 절차를 진행하기 위해 1년 이상의 시간이 필요합니다. 따라서 충분히 대출 기간을 연장시켜 부담을 줄이는 것이 좋습니다.2. 소송 후, 경매가 끝난 뒤에 돌아온 전세 자금의 차환 대출에 대한 처리는?경매에서 전세를 인수하게 되면 매각 잔금의 경우, 상계 처리가 가능합니다.다만 집을 소유하게 된 이후로 전세 자금 대출을 상환해야 하지만 이 때 은행에 가서 전세 사기 피해자의 확인이 가능하면 장기적으로 저금리 대출 전환이 가능합니다.만약 전세 사기 피해자가 나쁜 경우는, 디딤돌 대출이나 기타 주택 자금 대출을 받고 차환 처리하나요.전세 사기 소송과 강제 경매, 그리고 채권 추심 절차가 진행되면 변호사 비용저희 법무법인에서는 소송과 강제경매 진행 그리고 임대인 재산조사까지 모든 절차를 책임지고 진행하고 있습니다.전세주택을 경매로 진행하는 경우에는 경매신청뿐만 아니라 경매를 신청한 후부터 권리신고 배당신청, 그리고 임차인이 응찰하는 경우까지 전 과정을 도와드리고 있습니다. 물론 소송이 끝나고 임대인 재산조사 신용조사를 통해 주거래은행 압류와 다른 부동산 등 재산이 있는지 조사까지 무료로 진행하고 있습니다. 살고 있는 전셋집에 대한 부동산 강제경매 절차가 진행되면살고 있는 전세주택을 경매로 진행하기 위해서는 법원에 경매 예납금을 납부해야 합니다.전세 금액 규모에 따라 차이가 있지만 250만원~300만원 정도 됩니다. 경매 예납금의 경우는, 매각 후에 제삼자가 낙찰되면 전액 돌려받게 됩니다. 그러나 임차인이 스스로 낙찰받으면 비용으로 소모됩니다.경매를 신청하면 매각 기일이 정해질 때까지 5개월 정도의 시간이 필요합니다.그 기간 동안 세입자 권리 신고와 선순위 국세 등 앞서는 세금이 있는지 파악하고 봐야 합니다.경매 신청 후 법원에서 ⓵ 강제 경매 개시 결정 문은 ⓶ 권리 신고 및 배당 요구 신고서 ⓷ 주소 수정 신청을 하라는 우편물이 보냅니다.물론 이 절차까지 모두 도맡아 처리합니다.부동산 경매 신청 후 2개월 가량 지나면 법원에서 지정한 감정 평가사가 해당 주택을 방문하게 됩니다.내부 시설을 보고인근 부동산을 방문하고 시세를 조사하게 됩니다.채무자의 재산이 경매에서 처리되면 모든 채권자는 배당을 받을 권리가 있습니다.그러므로 법원은 배당 요구의 종기 날을 지정하게 됩니다.즉 배당요구의 종기일까지 채권이 있는 사람은 신고를 하라는 것입니다. 순위에 따라 배당을 한다는 거죠. 배당요구의 종기일은 대법원 경매사건 검색에서 확인할 수 있습니다. 임차인은 배당요구종기일 이후 법원을 방문하여 우선순위, 국세 등 각종 교부청구(세금)를 열람, 복사 신청할 수 있습니다. ※ 반드시 입찰에 참여하기 전에 인수할 선순위 세금을 파악해야 합니다. 경매는 4회차까지 진행됩니다. 통상 경매 신청 후 6개월 정도가 지나면 1차 매각 기일이 잡히게 되고, 1개월 정도 간격으로 경매가 진행됩니다.만약 임차인 본인이 맡게 될 경우 반드시 입찰 당일 상계신청서를 제출해야 합니다. 그래야 매각 잔금을 납부하지 않아도 됩니다.경매에서 전세 선순위 임차인이 낙찰 상계 신청 경매에서 선순위 임차인 상계 신청이란? 부동산 경매가 진행되어 최종 낙찰이 되면 매각대금으로서 배당을… blog.naver.com만약 다른 사람이 낙찰받을 경우 보증금을 매수인으로부터 받아야 합니다. (배당을 제외한 금액) 제3자에 의한 매각 시 반드시 보증금 전액을 회수할 때까지 대항력을 유지해야 합니다.기타 보증금 반환과 관련하여 궁금하신 사항이 있으시면 메일 남겨주시면 상담해드리겠습니다.
